作者：子非鱼
(资料图片仅供参考)
01
疯狂救市开始了
当我们还执着于成交量涨跌时，新一轮疯狂托底楼市，其实早就开始了。
有机构统计，截止到5月15日，今年约有150城优化调整楼市政策230余次，包含优化公积金贷款政策、实行购房补贴、下调房贷利率、放松限购限售、推行二手房“带押过户”、降低商贷首付比例、放松落户等多个方面。
比如放松限购，三月份以来就有厦门、沈阳、郑州、杭州、合肥等城市。
比如带押过户，去年由珠海率先发起，到2023年才全面展开。中指院数据显示，截至2023年4月15日，全国共有145座城市推行“带押过户”，包括北京、广州、南京、深圳、武汉和成都等重点一二线城市。
所谓带押过户，就是在二手房交易中，卖方持有不动产不解除抵押直接办理过户，将不动产的所有权转移至买方。这一程序的好处是，能够节约时间和成本。
比如团购。澎湃新闻披露，今年以来有20个城市发布了支持团购买房的活动，就是团购打折。
但是苦于很多城市都有“限跌令”限制，折扣其实很难有诱惑力。
不过惠州的开发商还是有胆魄。
看到有关惠州楼市的一个报道，因为惠州新房最低只能打7折，所以开发商只能选择赠送首付的方式来降价让利。
这种方式，在很多城市都不被允许，比如上周登上热搜的昆山，7折就被处罚了。
但是惠州一直为了楼市所谓的“健康发展都睁一只眼闭一只眼，毕竟房子没卖出去，开发商压力大，领导班子压力更大!所以即使打到7折再送20%，也相当于最低折扣是5折。
02
托底无果
以上这些事情，不是最近发生的，而是进入2023年以来一直在发生。
可见，哪怕是在一季度上演的小阳春期间，很多城市也有比较清醒的认识，知道这种短暂的躁动不可持续，知道这一波集中释放的需求消耗完之后，会重新回归冷清。
所以才想利用这波行情，进行放松，扩大成交成果。
但是，显然所有的招数都没有用。透过机构、国家统计局、央行发布的投资、成交与房贷数据来看，显然这些招数都无果。
机构在5月初发布数据显示，百强房企4月份实现销售操盘金额5665.4亿元，单月业绩环比降低14.4%。
从城市角度来看，武汉新房成交跌幅最大。
4月份武汉新房成交了7487套，相比于3月份的下跌了49%，也即成交量环比腰斩了。
制图：城市财经；数据：武汉住建局
更能反映市场冷暖的二手房成交量情况如下。
北京4月份二手房网签13928套，环比下降了40.5%。
上海二手房成交量4月份不到1.8万套，相比于3月份的2.4万套环比下降了26%，比2月份的1.9万套还要低。
广州4月份二手房成交量（自助网签+中介网签）10500套，相比于3月份的12260套，环比下跌了14.36%。下辖的11个区全线下跌。
深圳二手房4月网签3744套，相比于3月份的4943套环比下跌了24%。
深圳5月份1至15日，二手房网签量才1189套，5月份能否维持在2000套，都是个大问号。
南京二手房成交量，4月份环比下跌了13%。
展开救市的杭州，二手房再次跌破万套，只有7635套，环比下跌29.5%。
至于武汉，苏州、厦门、重庆、成都、宁波等强二线城市，无一例外，都转跌了。
5月16日，国家统计局披露数据显示，4月份房地产投资增速跌幅继续扩大。
来源：国家统计局
央行披露的4月份房贷数据显示，4月份房贷不仅是增量减少，而且是增量直接为负数。
制图：城市财经；数据：央行
在前两篇文章中，我解释过，一般来说，房贷无论怎么也可能为负数。
因为市场行情那么再差，也会有成交，只要有成交，就会有房贷增加。
4月份楼市成交量下跌，我们的心理预期顶多是房贷增量不如3月份而已，3月份房贷增加了6348亿元，4月份可能就增加个4000多亿，但没想到增量是负数，减少了1156亿元。
房贷负增长，再结合存款下降之下，反映消费的CPI增速创26个月来新低，逼近临界点。唯有一个解释合理：
还贷规模比贷款规模还要大。
结合国家统计局5月16日披露的个人按揭贷款数据，其实我们可以不精确地计算一下提前还贷的规模。
国家统计局披露，1至4月份个人按揭贷款8222亿元，一季度个人按揭贷款6188亿元，那4月份单月的按揭贷款则是2034亿元。
来源：国家统计局
而央行披露的4月份房贷增量是-1156亿元，也就是说，粗略计算提前还贷规模为3190亿元。
还的比贷的还多，增量自然就是负数。
03
救市仍会继续
从深圳5月前半个月新房与二手房网签量来看，新房住宅半个月才网签1351套，二手房半月才网签1189套。
而4月份深圳的新房网签量3505套，二手房网签3744套。这意味着，深圳5月份的成交量还会继续下跌，二手房很有可能再次进入低水平的两千多套。
同样的，广州4月份新房网签7828套，而5月前半个月才网签了3482套。
佛山4月份新房与二手房各网签了4964套、5745套，5月前半个月都不足4月份的一半，尤其是二手房。
东莞4月份新房网签2149套，二手房网签3219套，但5月份前半个月新房网签只有924套，二手房网签1340套。
考虑到前半月有五一假期因素，后半月可能会略多一点，但环比下跌的趋势可能很难改变。
从珠三角四强城市深圳、广州、佛山、东莞的情况来看，在4月份已经下跌的基础上，5月份的成交量还会进一步下跌。
珠三角尚且如此，其他地方又岂能好得了。
以这种情况来看，新一轮自上而下的救市大招可能正在酝酿之中。
但去年的全面救市和今年的150个城市出台230余次措施也没能产生什么效果来看。
救市落空，根本逻辑在于收入和就业没有复苏之下的预期、信心缺失。
没有收入和就业预期，一切都是空中楼阁，一切都不牢靠。所以，想要改变趋势，唯有提升民众的收入，稳定大众的就业，才能改变预期和信心。
人口见顶、城市化速率见顶、大多数城市供大于求、预期与信心缺失、心态改变，这些因素综合影响下，中心城市在一季度短暂停歇后，新一轮挤泡沫大幕，已经拉开。
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